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11个月销售576亿 绿城上演商业反转剧

2020年03月27日 栏目:旅游

这是绿城史上最好业绩。在2009-2010年之间,绿城的年度销售额先后达51 亿元和55 亿元。然而,2011年的危局却使其销售额一度重挫至

这是绿城史上最好业绩。在2009-2010年之间,绿城的年度销售额先后达51 亿元和55 亿元。然而,2011年的危局却使其销售额一度重挫至 5 亿元,2012年,求生存、转型成为绿城的主基调,并以546亿元逆袭重生。

“继续搞好销售,加大转型力度,”这是年初绿城掌舵手给公司定下的基调,在业绩向好的如今,谨慎仍将成为绿城执行的关键词。宋卫平性格大变,他说,要谨记曾经有过的惨痛教训,“如果把企业当成一个人,我们生病了,至今仍未脱离危险,说略有好转,也只是暂时从重症监护室中出来透透气而已。”

拿地方面变得保守

201 年前11月销售576亿元,是绿城近年业绩的巅峰。经历了前两年破产危局与断臂逃生的剧情后,绿城再度光鲜地走到台前。

“公司今年的重点仍在销售、去库存,加快周转。”绿城集团首席财务官及董秘冯征对时代周报记者介绍称,公司年度550亿元销售目标已经在前11月超标完成,但目前没有上调目标计划。近期,国内核心城市限购加严的举措打乱了公司一些部署,高端房源也面临销售压力,不能说没有影响,所以暂不对未来业绩做预测。而用绿城常务副主席寿柏年的话,公司的基本策略就是不去做算命先生,就算在逆境中也要能发展。

翻阅绿城近年财报不难发现,连番的调控政策,让绿城在前几年屡吃苦头。2009 -2011年间,较高的地价和建安成本,使得绿城的毛利率水平较低,彼时绿城的平均毛利率维持在 0%上下,较内房股平均 7.5%的毛利率低。此外,由于产品定位相对单一,主打高端精品总价高且分布城市广泛,绿城此前的产品去化率也很低,资产周转率平均在0.144,显著低于内房股平均0.27的水平,位于行业最下端。

2011年12月,历史专业出身、当过体育教师的宋卫平在绿城内刊上写下了《自助者天助》那篇几乎令人心碎的卷首语,言语中的伤感倔强一如大多数房企当时在生死存亡中的煎熬,这一年度绿城负债率高达148.7%,绿城处于“破产”边缘—找出一条活路,穿越寒冬几乎构成了宋卫平2012年的全部。

“这和绿城此前实施的是内部集中控制的管理体系有关。”一名长期跟踪绿城的券商分析师张磊(化名)告诉时代周报记者,虽然2006年绿城就已上市,但宋卫平及其夫人占有42. %的股份,宋的盟友寿柏年占有28.5%的股份,本质上依然是一家经营权和所有权高度统一的企业。

在张磊看来,在企业规模较小和房地产上行的时候,绿城原先的体制能形成快速有效的开发和扩张决策,而公司追求的精品物业品质也能掩盖风险管理不完善的致命伤;但在下行时候,内部集权的弱点就凸显,流动性管理不善立即困扰了公司的成长,净负债率最高能到150%左右甚至能威胁到生存。

在2012年起,绿城开始强调销售为王的思路,而在去年下半年至今销售好转后,其资产周转率升高至0. 左右。事实上,高周转成为绿城提高效率的一大诉求。201 年11月1日,在绿城集团经营工作会议上,绿城杭州项目建德春江明月作为“050912”代表项目作专题报告。所谓“050912”,即拿地后5个月内开工,9个月内开盘,12个月内回款。该项目总经理张赟算了一笔账:按此速度,相当于销售定价提升10个点的利润。

打了翻身仗后,绿城在拿地上变得保守谨慎起来。在今年上海、杭州等地的地王热潮中,不见绿城的身影,即使是家门口的华家池地块拍卖,绿城也只是走了个过场。

“以前宋总出去考察,项目负责人总会拉着他到处看地,现在这种情况已经很少了。”绿城内部人士对时代周报记者透露称。“我们现在对地王不感兴趣,”两度受伤后,让宋卫平变得谨慎,他说,“中国的房地产在一个混沌的环境里面要作清晰的定位是件很难的事情,就像刻舟求剑。我们自己需要作一个调整和恢复。夏天光膀子,冬天穿棉袄,不同的温度穿不同的衣服,还是要做得稳妥些。”

冯征也对时代周报记者说,“以往宋总希望公司越做越大,规模上面也有追求,但去年转型之后我们要健康地成长,稳定地经营,现在不会去争什么地王,拿不到地就算了。”但冯征强调,“不能说绿城没拿地的打算或者不积极,我们还是想去拿地的,也有一定资金实力去拿地并做了一些准备,但是之前地价拍得超过预算,没法拿下来。今年绿城的土储也不是完全没增长,和融创等合作方一起也拿了9块地。”时代周报记者粗略统计,绿城为上述地块权益出资约为84.59亿元。

学习九龙仓负债低于50%

绿城得以涅槃重生,离不开去年6月份那两次重要的合作。

绿城先是从香港请来“过江龙”九龙仓当救兵,九龙仓的战略入股,为绿城带来约51亿港元的资金。宋卫平个人为此付出的代价是:作为绿城第一大股东,他的股份被稀释至25.45%,仅略高于九龙仓的24.6%。

从现在的眼光看,后者更为重要,九龙仓成为了绿城的第二大股东,在绿城净负债率超过100%后的拿地和投资计划,九龙仓具有一票否决权,这种股权结构的优化可以改变绿城以往激进的步伐。宋卫平也称,九龙仓在风险管控和财务安排上的过硬本事也值得绿城学习。

事实上,与九龙仓的合作,绿城在此后借款融资上也得到较大的便利。

“绿城与九龙仓在香港组建了一个公司。比如,我们在国内买地是不能用借款的,但这个香港公司可以跟香港银行借款去买地,而且是有九龙仓的信誉,所以就基本是用他的会计去借钱。”冯征称,“我们已经享受了香港蓝筹股的待遇,借款利息非常低,相信很多内房股都会非常羡慕绿城可以借到这么便宜的钱。”

时代周报记者统计发现,进入201 年,绿城截至目前已发起六次海外融资,合计金额超过120亿元。相比其在2011年融资利息率高达20%甚至25%的情形,眼下绿城融资成本已降低至8%上下浮动的行业平均水平,其在今年5月发起的优先票据年利率更仅为5.625%。

“到去年底,绿城财务方面已经日趋于健康,今年仍花大力气让财务结构合理化。”有分析人士对时代周报记者介绍称,绿城以往短期债务负重的情况已缓解。绿城今年半年报数据显示,公司一年内的短债已从去年底的156亿元减少为上半年的77亿元,净资产负债率为49.5%,维持在一个较低水平。标普发布报告称,截至201 年7月底,绿城已偿还所有高成本。

不过冯征也表示,负债率太低了也不太正常,对公司的发展也不是太有利。他对时代周报记者说,现在没有拿到多少地,公司净负债率维持在一个较低的水平,但为了拿地做准备,净负债率可以放大到70%,从企业角度,这也是健康安全的水平。
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